arch/ive/ief (2000 - 2005)

Ter informatie een omschrijving van de door Stad Brugge gewenste ‘headquarterzone':
"Een headquarterszone is een bedrijventerrein dat zich richt op het samenbrengen van specifieke diensten van grotere, vooral internationaal gerichte ondernemingen, organisaties en instellingen. Deze diensten betreffen prestaties die betrekking hebben op de centrale leiding van deze ondernemingen zoals strategische planning en coördinatie, research en development, financiële operaties, marketing en verkoop, telecommunicatie, informatisering en dergelijke meer. Een headquarterzone kan eveneens opvangmogelijkheden bieden voor call-centers, bedrijven die gespecialiseerd zijn in internationaal gerichte telecommunicatiediensten. Een dergelijk bedrijventerrein biedt een antwoord op de stijgende behoefte van veel grote organisaties om dergelijke activiteiten in één bepaalde plaats te centraliseren teneinde het geheel beter te kunnen coördineren en te organiseren."(1)

Het belang van het aantrekken van dergelijke hoofdzetels zet Brugge ertoe aan een specifiek bedrijventerrein voor dergelijke vestigingen te creëren. Dit wordt ook ondersteund in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen: "Kenmerkend voor het Brusselse stadsgewest is de aanwezigheid van een brede waaier van activiteiten en de grote beslissingskracht (EDP = economic decision power) omwille van de aanwezigheid van hoofdkwartieren."(2) "De EDP van het stadsgewest Brugge is evenwel klein."(3) Het zou daarom van groot belang zijn voor Brugge mocht ze headquarters van internationaal belang kunnen aantrekken.

 LOCATIEBELEID
In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen wordt veel belang gehecht aan het afstemmen van activiteit en plaats om zo de mobiliteit te optimaliseren: "Kantoorvoorzieningen zijn activiteiten met een groot aantal arbeidsplaatsen per oppervlakte-eenheid en dus met een dicht ruimtegebruik. Dergelijke voorzieningen genereren niet te verwaarlozen verkeersstromen. Daarom worden deze voorzieningen zoveel als mogelijk geconcentreerd op belangrijke knooppunten van openbaar vervoer."(4) "In de stedelijke gebieden en de stedelijke netwerken hebben stationsomgevingen een strategische ligging. Rond de hoofdstations wordt een hogere dichtheid en de lokalisatie van personenvervoergerichte activiteiten nagestreefd. Het gebied waar een hogere dichtheid en de lokalisatie van personenvervoergerichte activiteiten wordt nagestreefd, komt maximaal overeen met een perimeter van ca 1.000 m in de regionaalstedelijke en kleinstedelijke gebieden. [...] Binnen deze gebieden wordt bij prioriteit, en met inachtname van de leefbaarheid van het gebied, de verwachte toename in kantoren en in handel en diensten opgevangen. In de respectievelijke afbakeningsplannen voor de stedelijke gebieden wordt deze perimeter rond de hoofdstations aangeduid."(5)

De stationsomgeving van Brugge is uiteraard een knooppunt van openbaar vervoer. Ook sluit deze locatie aan op de bestaande stedelijke structuur. Zo voldoet deze locatie prima aan de principes van het RSV voor de lokalisatie van kantorenparken.
In Brugge is zowel aan kant Sint-Michiels (huidige parking en Belgacom-site) als aan kant centrum nog een ruime oppervlakte ter beschikking die mits hoogbouw een enorme potentie betekent voor kantoorvoorzieningen, in de onmiddellijke omgeving van het station.

Omdat op deze reeds verstedelijkte locatie een kwalitatieve invulling heel wat minder oppervlakte vergt dan de locatie langs de Chartreuseweg is er ons inziens wel voldoende ruimte beschikbaar in de onmiddellijke stationsomgeving (beschikbare oppervlakte kant centrum: 10 ha(6)). De gewenste prestigieuze allure zal er eerder door de architectonische dan door de landschappelijke kwaliteit moeten komen (hoewel, de stationsomgeving ligt in de schaduw van het Minnewaterpark). Het is belangrijk om nu de juiste prioriteiten te leggen voor de stationsomgeving, die heel wat intensiever kan gebruikt worden dan momenteel het geval is.
Het zou goed zijn te onderzoeken in hoeverre headquarters en een bioscoopcomplex kunnen samengaan en hoe men op die manier een kwalitatief hoogstaande locatie (architectuur!) kan creëren.

Andere sites die in aanmerking kunnen komen voor de realisatie van een headquarterszone zouden best knooppunten van openbaar vervoer zijn. Plaatsen die nooit een (rendabel) knooppunt van openbaar vervoer kunnen worden (tenzij er een expansieve verstedelijking optreedt) kunnen niet in aanmerking komen voor de realisatie van een kantorenpark.

 Differentiatie van bedrijventerreinen (in dit geval het creëren van een specifieke zone voor headquarters) kan leiden tot een beter toegepast locatiebeleid. Voor een zone specifiek voor headquarters moet dan wel een knooppunt van openbaar vervoer gekozen worden. Anders wordt het belang van deze differentiatie uitgehold. Een eventuele headquarterszone kan best worden gerealiseerd op plaatsen met een optimale ontsluiting voor openbaar vervoer.


 INTERACTIE MET BINNENSTAD
De stationsomgeving balanceert tussen de stadskern en de randstad, wat een erg aantrekkelijke werklocatie is.
Tussen de middag kunnen de werknemers (met hun zakenrelaties) gaan lunchen in het historisch kader van de binnenstad wat een differentiatie van het horeca-apparaat in de binnenstad (nu vooral eenzijdig afgestemd op toerisme) kan betekenen.
Op zoek naar rust (anti-stress) kan men gaan joggen of wandelen in het Astridpark of een rustig fietstochtje maken langs het kanaal Brugge-Gent, om in het Lappersfortbos een frisse neus te halen.
Er zijn nog andere faciliteiten in de binnenstad die optimaler gebruikt zouden kunnen worden bij de realisatie van een hoogwaardige kantorenzone in de stationsomgeving, zoals de bestaande parkeertoren, de congresfaciliteiten in het Oud Sint-Jan en het nieuwe Concertgebouw.

 De stationsbuurt is momenteel ondergewaardeerd. Door de aanwezigheid van hoogwaardig openbaar vervoer en de ruimtelijke mogelijkheden die zich momenteel nog voordoen zijn hier enorme potenties om een hoogwaardige kantorenzone te realiseren, met een dubbele interactie-mogelijkheid (binnenstad en groene rand). Deze interactie geeft ook de mogelijkheid tot de optimalisering van bestaande faciliteiten in de binnenstad (parkeertoren Station, congresfaciliteiten Oud Sint-Jan, Concertgebouw, horeca…).


 ANDERE VOORDELEN
Door de geplande realisatie van een 3° en 4° spoor tussen Brugge en Gent wordt de stationsomgeving nog aantrekkelijker om kantoorvoorzieningen te realiseren. Wij pleiten ervoor om echte hoogbouw (10 bouwlagen en meer) te realiseren in de stationsomgeving. Goede voorbeelden zijn de ontwikkelingen bij het station van Amersfoort en bij het station Gent Sint-Pieters (binnenkort te realiseren).


 AFBLAZEN VAN HET CINEMA-COMPLEX
Door het afblazen van het cinema-complex bij het station doet zich weer een grote kans voor om andere ruimtegebruikende activiteiten te stimuleren zich te vestigen in de onmiddellijke omgeving van het station. Cinemacomplexen horen volgens het locatiebeleid niet thuis in de stationsomgeving. De aard van de activiteit, het tijdstip van de dag, het rekruteringsgebied van een bioscoop en het occasioneel karakter van een bioscoopbezoek moedigen niet aan om het openbaar vervoer (en specifiek de trein) te gebruiken om naar de bioscoop te gaan; het zou niet getuigen van een duurzame visie op ruimtelijke ordening om deze zeer hoogwaardige ruimte op te offeren aan een bioscoop-complex.

 OPENHOUDEN VAN HET CHARTREUSE-GEBIED
Totnogtoe was de plaats bij uitstek waar de headquarterszone zou gerealiseerd worden het Chartreusegebied op Sint-Michiels, tussen de expressweg, de Heidelbergstraat en de Koning Albert I-laan. Dit gebied maakt deel uit van de openruimte-gordel rond Brugge. In de omgeving bevinden zich waardevolle natuurgebieden: in het westen liggen de bossen van Sint-Michiels en Sint-Andries waaronder ook het Tillegembos (stadsrandbos). In het oosten ligt een meersengebied (Wulgebroek-meersen en Assebroekse meersen). Het gebied zelf vormt het interfluvium tussen de Kerkebeek en de Lijsterbeek en werd vanwege deze hoger gelegen vruchtbare gronden reeds vroeg ontgonnen (men noemt dit een kouter).

Het is niet gemakkelijk te motiveren waarom het belangrijk is dat open ruimte moet behouden blijven. Men kan nog steeds de prijs van open ruimte niet objectief berekenen (dàt zou pas een sterke argumentatie zijn), en het valt ook niet te berekenen hoeveel open ruimte er precies nodig is. Nodig voor wat? Eerst en vooral voor natuurbehoud, landbouw en bosbouw... de wereld wordt echter steeds kleiner en principieel kunnen wij al onze voedselproducten en al het hout dat we nodig hebben invoeren. En natuur, is dat nodig?

Gelukkig heeft de open ruimte meestal meerdere functies, bovenop de functie van de drie traditionele sectoren (zoals hierboven vernoemd) van de open ruimte. Zo is de natuurbehoudsfunctie van landbouwgebied en bosbouwgebied niet te onderschatten, en komen veel openruimte-gebieden in aanmerking voor recreatie. De draagkracht van open ruimte is hoger (of wordt vereist hoger te zijn) dan enkel de hoofdfunctie van het gebied. Daardoor neemt het belang van de open ruimte toe.

De steden en de open ruimte(7) zijn twee belangrijke elementen in de Vlaamse ruimte. Met de metafoor 'Vlaanderen, open en stedelijk' wordt bedoeld dat er zal gestreefd worden naar een duidelijker scheiding tussen stad en platteland. Uitgangspunten daarbij zijn het herwaarderen van het stedelijk weefsel en het maximaal vrijwaren van de open ruimte. "Geopteerd wordt om in die delen met een stedelijk karakter een "stedelijk - gebiedbeleid" te voeren met specifieke stedelijk-gebiedsmaatregelen en in die delen met een buitengebiedkarakter een "buitengebiedbeleid" te voeren met specifieke buitengebiedmaatregelen."(8)

In deze bepaling zijn reeds de 'vrijheidsgraden' van de metafoor opgenomen; alles hangt af van de afbakening van het stedelijk gebied (een beleidsmatig begrip). De vraag naar de wenselijkheid om op de beoogde locatie ontwikkelingen te stimuleren en te concentreren zal de doorslag moeten geven om te bepalen of de locatie tot het regionaalstedelijk gebied Brugge behoort. Er is namelijk op die plaats geen sprake van een intense verweving(9) tussen verschillende menselijke activiteiten en ook is er geen dichte bebouwing, waardoor het zonder meer vanzelfsprekend zou zijn dat de locatie tot het stedelijk gebied zou behoren.

Het zgn. Zomerakkoord van de Vlaamse Regering heeft mogelijk gemaakt dat voor bedrijventerreinen, waarvoor een dringende noodzaak bestaat binnen de afbakening van de stedelijke gebieden en in de economische knooppunten, deelprocessen kunnen worden opgestart voordat de resultaten van de totale afbakening bekend zijn. Wij vinden deze loskoppeling principieel een slechte zaak (de gevolgen van het vroeger gevoerde ad hoc ruimtelijk ordeningsbeleid zijn genoegzaam bekend) en pleiten voor een integrerende, alomvattende benadering van het regionaalstedelijk gebied Brugge, zowel voor wat de taakstelling ‘wonen' als de taakstelling ‘werken' betreft.

Kantoren (dé stedelijke voorzieningen voor concentratie bij uitstek(10)) dienen de bestaande stedelijke structuur te versterken en horen niet thuis in de open ruimte. Ze kunnen wegens hun aard verweven worden met andere stedelijke functies zoals wonen, winkelen, werken. "De ruimtebehoefte voor kantoren richt zich niet naar bedrijventerreinen, maar is te situeren in verwevenheid met andere functies in stedelijke gebieden."(11)

 Het toelaten van een headquarterszone in het Chartreusegebied zou een zoveelste bewijs zijn dat de open ruimte kan aangetast worden waar er andere belangen primeren. We zijn echter van mening dat binnen korte tijd overal waar nog open ruimte resteert andere belangen gaan primeren en men op die manier zal komen tot een Vlaanderen dat niet ‘open en stedelijk' is maar tot een Vlaanderen dat slechts nog stedelijk is. De Brugse rand dreigt dicht te slibben; het proces begint op de meest interessante plaatsen. In dit geval een locatie met een uitstekende verkeerstechnische ligging. Aan dergelijke locaties zijn inderdaad grote opportuniteiten verbonden. Het is echter de vraag of een headquarterfunctie de best geschikte vorm van grondgebruik is op dergelijke locatie. Toekomstige opportuniteiten gaan verloren als men nu beslist er een headquarterszone uit te bouwen. Daarom is het ook vanuit 'duurzame ontwikkeling' aan te raden de open ruimte onbebouwd te laten.

Wij menen dat de realisatie van een headquarterszone in het Chartreusegebied ingaat tegen het principe 'Vlaanderen, open en stedelijk'. Door de inplanting van een bedrijventerrein op deze plaats wordt de openruimte-verbinding tussen Loppem/Oostkamp en Brugge doorknipt.
Ook is de precedentfunctie van de headquarterszone te vrezen, en zou de zone wel eens een nieuwe initiator van stedelijke dynamiek - op de verkeerde plaats - kunnen zijn. Als gevolg daarvan zouden Brugge en Loppem/Oostkamp wel eens helemaal met elkaar kunnen vergroeien. Nochtans was het bewaren van de open ruimte rond Brugge steeds een prioriteit voor de stad.

Als groene gordel font vinden wij het belangrijk dat het openruimte-beleid dat Brugge reeds jaren probeert na te leven wordt gehandhaafd. In concreto betreft het een 'groene fortengordel' rond (en vooral ten zuiden) van de stedelijke agglomeratie: "Brugge wordt omringd door een stelsel van kastelen met bijhorende parken. Deze parken en fortrestanten vormen ankerpunten voor het uitwerken van een groengordel rondom Brugge(12)." In feite gaat het om een dubbele groene gordel: de binnenste is ingesloten in het bestaande woonweefsel en heeft vooral een recreatieve functie. De buitenste gordel bestaat uit meer excentrisch gelegen parken die ecologische stapstenen vormen tussen de grote openruimte-gebieden en de zuidelijke bosgebieden (gelegen in de zandstreek).
Dat Brugge dit openruimte-beleid (veelal) consequent nastreeft wordt bewezen door de vele BPA's die reeds opgemaakt werden om woon(uitbreidings)gebied om te vormen tot open ruimte (vooral agrarisch gebied). Op die manier wordt een harde grens gecreëerd tussen de agglomeratie en de open ruimte.


 BEHOUD VAN DE NATUURWAARDE, DE LANDSCHAPPELIJKE WAARDE, DE ARCHEOLOGISCHE WAARDE, DE CULTUURHISTORISCHE WAARDE EN DE LANDBOUWWAARDE VAN HET CHARTREUSEGEBIED

Behoud van de natuur- waarde van het Chartreusegebied
"De natuurlijke structuur ten zuiden van Brugge heeft een rol voor recreatief medegebruik, als buffer tegen de stedelijke ontwikkelingen van Brugge en als ruimte voor fauna en flora."(13)
"... De natuurlijke structuur ten zuiden van Brugge wordt geoptimaliseerd door beheer en oppervlakte-uitbreiding van de aanwezige bossen en open ruimten."(14)

Het betrokken gebied is ook wat natuur en milieu betreft zeker niet onbelangrijk. We bedoelen hier dan niet zozeer de door landbouwers gebruikte terreinen waar de headquarterszone zelf zou komen, maar wel de directe omgeving.

De terreinen zelf waar de headquarterszone zou komen, worden momenteel verpacht en gebruikt voor landbouwdoeleinden. Op het grootste deel van de oppervlakte wordt momenteel maïs verbouwd, een deel wordt ook als graasland voor koeien gebruikt. Op zich is dat biologisch niet erg belangrijk. Het geheel zorgt echter voor een groene verbinding tussen biologisch belangrijke gebieden als het Tillegembos, de Kerkebeek, de Wulgenbroeken (met kasteel Schoonhove) en het park van Loppem. Daardoor is de intrinsieke ecologische waarde van de bedreigde gronden toch niet te onderschatten (verbindingsfunctie).

"De omgeving van het Groot Magdalenagoed is akker- en weilandgebied met een enigszins parklandschappelijk karakter, waarbij Zomereiken en Canadapopulieren de aspektbepalers zijn. Rond de Magdalenahoeve ligt een mooie ringsloot waarin Gele waterkers massaal voorkomt [...]. In het Smisjesbos [naaldbos gelegen op droge zandgrond] broedt onder meer Ransuil en Boomvalk. De berm aan de Heidelbergstraat is een waardevol schraal milieu, met typische plantensoorten en een rijke vlinderfauna."(15)

Op de BWK is het Smisjesbos ingekleurd als biologisch waardevol gebied. De vegetatie bestaat er voornamelijk uit een oudere dennenaanplant (Ppm) met ondergroei van lage (Ppms) of hoge (Ppmb) struiken(16).
De bossen waarin het PIDO en de AWV gesitueerd zijn, zijn biologisch zeer waardevol. Het gaat hier vooral om zuur beukenbos en eiken-beukenbos (Fs) en zuur eikenbos (Qs).
Ook de bossen rond het Novotel-hotel zijn zeer waardevol, omdat het gaat om een nitrofiel alluviaal elzenbos (Vn), met in de delen langs de Chartreuseweg ook populier en eik.

De percelen die volgens de bestaande BPA-plannen effectief zouden ingenomen worden door de headquarterszone hebben een geringere biologische waarde. De geïnventariseerde vegetatieklassen zijn er graasweide met Engels raaigras en witte klaver (Hp), bomenrijen (Kb), akkers op zandige bodem (Bs) en zeer soortenarm grasland (Hx). Het kleine biologisch waardevolle lint is een ondertussen reeds verdwenen doornstruweel (Sp).
Vanuit de sector natuur zou er dus principieel (en enkel rekening houdend met de biologische waarde van het gebied zelf) weinig tegenstand tegen de komst van de headquarterszone te verwachten zijn. Het gebied wordt echter omgeven door diverse biologisch (zeer) waardevolle gebieden. Hierdoor krijgt het gebied een biologische functie; het moet de organismen-migraties (op termijn een noodzaak voor de overleving van elke populatie) tussen de omgevende biologisch (zeer) waardevolle gebieden vergemakkelijken. Moest het gebied bebouwd worden om als headquarterszone te dienen zouden deze migraties minder vlug gebeuren. Migratie van organismen tussen verschillende ecosystemen zal immers sneller en frequenter optreden tussen twee aan elkaar aangrenzende eenheden. Moeilijker is uitwisseling op grote afstand of over diverse soorten barrières heen. Het gebied is dus biologisch wel van belang, zonder dat dit aangegeven is op de BWK. Dit belang is wel af te leiden door interpretatie van de BWK.

Behoud van landbouwgrond
Door de realisatie van de headquarterszone zou die oppervlakte verloren gaan voor agrarisch gebruik. Eén hoeve zal moeten verdwijnen door de realisatie van het bedrijventerrein, vier pachtende landbouwers zullen oppervlakte verliezen.
Momenteel worden de gronden, die eigendom zijn van het O.C.M.W., enkel nog in seizoenpacht gegeven om een snelle onteigening mogelijk te maken.
Weer een voorbeeld van een randstedelijk landbouwgebied in een open-ruimteverbinding die moet zwichten onder de verstedelijkingsdruk.

Archeologische betekenis van het gebied
Prospecties vanuit de lucht hebben aangewezen dat het Chartreusegebied heel wat archeologische erfgoedwaarden herbergt. Op tenminste vijf plaatsen wijzen groeiverschillen in de vegetatie op het voorkomen van archeologische sporen in de ondergrond. Deze sporen vormen evenwel slechts het topje van de spreekwoordelijke ijsberg.
In enkele gevallen kunnen duidelijk circulaire structuren onderscheiden worden. Ze worden doorgaans in verband gebracht met de resten van grafheuvels uit de midden bronstijd (2000 -1500 BC): de verkleuringen wijzen de plaats aan van een gracht aangelegd rond het heuvellichaam.
Opmerkelijk is ook de aanwezigheid van een paperclipachtig spoor dat vooralsnog geen parallellen kent in de regio; misschien hebben we hier te maken met de resten van twee verschillende funeraire monumenten. De plaats waar men een grafheuvel had aangelegd zou in een later stadium ook gebruikt zijn voor de aanleg van een zgn. langbed, een langwerpige structuur met rituele functie. Verder kan niet uitgesloten worden dat het hele complex in de Romeinse tijd ook als begraafplaats fungeerde.
De gekende archeologische sporen strekken zich uit over een gebied van 15 ha. De kans is groot dat ook buiten deze zone zich archeologische erfgoedwaarden bevinden. Indien bedreigd door de uitbouw van een headquarterszone dienen deze in hun totaliteit preventief (dat is voor de aanvang der werken) te worden onderzocht. Conform de geest van de Europese conventie ter bescherming van het archeologisch patrimonium (zgn. Conventie van Malta) moeten hiervoor door de bouwheer/opdrachtgever voldoende middelen voorzien worden.

Behoud van het cultuurhistorisch patrimonium
Vlak naast de zone waar volgens het nooit goedgekeurde BPA ‘Chartreuseweg West' de headquarterszone zou kunnen komen, bevindt zich een hoeve die cultuurhistorisch erg belangrijk is. In de middeleeuwen hoorde het Groot Magdalenagoed (andere benamingen: Chartreusinnegoed, Stuivenberge) immers bij de Brugse leprozerie. Het is niet erg waarschijnlijk dat de realisatie van een bedrijventerrein de hoeve en haar omgeving onaangetast zal laten. Waarschijnlijk zal ze minstens helemaal a-typisch worden; losgerukt van de omgevende landbouwlanden. Een schoolvoorbeeld van schaalbreuk.
Deze hoeve (O.C.M.W.-eigendom) is alsnog niet als monument beschermd(17). Momenteel zijn er ook enkele onesthetische schuren bijgebouwd. Er waren plannen om de hoeve op te nemen in het PIDO of om haar een nieuwe functie te geven als therapeutisch afkickcentrum voor drugsverslaafden, die er dan aan landbouw zouden kunnen doen.

Als groene gordel front in Brugge en Ommeland steunen wij deze plannen; de beste bescherming van de open ruimte (Chartreusegebied) en de waardevolle Chartreusehoeve (Groot Magdalenagoed) is het geven van een duurzame functie aan zowel hoeve en omgeving. De hoeve zou kunnen een gebruik krijgen als vakantiecentrum voor andersvaliden, er kan een fiets- en wandel Chartreuseroute gerealiseerd worden in combinatie met een archeologische- en natuurleerroute…

Als groene gordel front in Brugge en Ommeland zijn wij van mening dat kantoren zonder loketfunctie best in de onmiddellijke stationsomgeving (of op andere A-locaties met goede openbaar vervoer ontsluiting) kunnen gerealiseerd worden. Deze visie in conform met het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen.
De groene open ruimte gordel mag aan het Chartreusegebied niet verknipt worden, omwille van het hierboven beschreven belang van het Chartreusegebied.


(1) Streekplatform van het arrondissement Brugge vzw, "Streekvisie", Brugge, april 2000
(2) Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, Informatief gedeelte, pg. 130
(3) Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, Informatief gedeelte, pg. 133
(4) Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, Richtinggevend gedeelte, pg. 362
(5) Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, Richtinggevend gedeelte, pp. 505-506
(6) "Headquarterszone kan alleen aan Chartreuseweg", Laatste Nieuws, 17/05/2000
(7) "Open ruimte" wordt zowel in het RSV als hier opgevat als niet- of weinig bebouwde ruimte. De term staat aldus los van de graad van visuele openheid van het landschap en de uitgestrektheid ervan.
(8) Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, Richtinggevend gedeelte, pp. 317-318
(9) Er is op deze locatie noch functionele noch ruimtelijke verweving. Het Smisjesbos wordt amper gebruikt voor recreatie, het PIDO komt over als een (ook letterlijk) gesloten, op zichzelf staand dorp. Ook wat de landbouwactiviteiten of de AWV betreft kan nauwelijks van verweving sprake zijn.
(10) Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, Informatief gedeelte, pg. 284
(11) Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, Informatief gedeelte, pg. 284
(12) Ruimtelijk Structuurplan Brugge - Richtinggevend gedeelte, pg. 12
(13) PRS West-Vlaanderen, Tussentijds Document 3 (juni 1999), Deel 2, pg. 33
(14) PRS West-Vlaanderen, Tussentijds Document 3 (juni 1999), Deel 2, pg. 34
(15) GNOP Brugge, deel 6 - pg. 95
(16) Vooral manshoge braamstruiken komen abundant voor.
(17) Ruimtelijk Structuurplan Brugge - Informatief gedeelte, pg. 147