arch/ive/ief (2000 - 2005)

Mercredi 4 decembre'02
14h départ de la manif à la place du Nouveau Marché aux grains (Bruxelles centre)
17h animations et concert musical à Recyclart (gare de la Chapelle)

‘La situation du logement à Bruxelles est catastrophique'.

Les problèmes d'accès à un logement de qualité et abordable en région bruxelloise ne cessent de croître ces dernières années. Et se sont surtout les personnes à bas revenus qui en sont les victimes.
Nous distinguons 4 problèmes fondamentaux :

1. L'offre de logements sociaux de qualité et abordable est absolument insuffisante

2. Les loyers et prix de vente sur le marché privé ont augmenté fort ces dernières années

3. Il subsiste un noyau dur de logements vides et logements insalubres dont les propriétaires ne sont pas ‘interpellés'.

4. Pour augmenter leurs recettes, la Région et les communes font beaucoup d'efforts pour attirer ou garder les ménages à revenus moyens. Cette politique se fait aux dépends de l'aide sociale pour le nombre sans cesse croissant de personnes à bas revenus.

Ces constatations n'émanent pas uniquement du RBDH/BBRoW et de ses 50 membres-associations, mais également d'autres associations indiquent la problématique du logement comme priorité numéro un.
Exemples : Inter-CASG, Rapport sur la Pauvreté 2001, Commission Consultative de la Famille de Bruxelles-Ville, ..

Dès lors, ne se passe-t-il donc rien à Bruxelles ?
Si, de fait, mais les initiatives prises sont bien souvent trop fragmentées (pas assez coordonnées) et réduites à des échelles trop petites. Elles ne sont pas assez soutenues par des données objectives et elles se concernent surtout l'accès à la propriété.

La situation du logement est catastrophique et peut seulement être résolue avec des mesures drastiques et fondamentales.

1. L'offre de logements sociaux de qualité doit augmenter fort et le budget pour le logement social doit doubler

Actuellement il y a en région bruxelloise :

38.000 logements sociaux, pas moins de 15.000 familles se retrouvent en liste d'attente (mais personne n'en connaît le nombre exact ni la répartition par type de ménage)

+/- 9.000 logements des communes et CPAS qui ne sont pas toujours accessibles pour les personnes à bas revenus. Certaines communes ne tiennent pas compte des allocations familiales ou de la possibilité de bénéficier des ADIL.

1.100 logements des communes et CPAS ont été rénovés ou construits dans le cadre des contrats de quartiers entre 1994 et 2004. En 10 ans la Région et les communes ont dépensé 5 milliards BEF pour ces logements. Mais un vrai contrôle du respect des conditions d'accès et calcul des loyers n'existe pas.

800 logements locatifs (aide locative) du Fonds Bruxellois du Logement: 50 logements s'ajoutent par an.

700 logements gérés par les Agences immobilières sociales (A.I.S.). L'extension du nombre des logements se heurte à des loyers trop élevés et la mauvaise qualité des logements. Il y a +/- 2000 familles sur les listes d'attente.

Total des logements sociaux, des Logements du Fonds du Logement et des A.I.S. : 40.000 ou 9% du nombre total des logements en région bruxelloise (450.000), et à peine 15% du parc locatif (250.000).

Notre proposition :
Une forte augmentation du nombre de logements sociaux, un doublement du budget pour le logement social

Pour répondre à la demande actuelle, la Région devrait disposer d'au moins 20% de logements sociaux (54.000). Ce qui veut dire qu'il faudrait en rajouter à court terme minimum 14.000.

Ceci demande un investissement de minimum 60 milliards Bef sur 10 ans ou 6 milliards Bef par an.
Le budget régional actuel en matière de logement : 3 milliards Bef.
Nous demandons clairement un doublement du budget pour le logement social.
L'entièreté des recettes de la Région a été évaluée en 2002 sur +/- 80 milliards Bef.

La rénovation et la mise en conformité des logements sociaux annoncées (18 milliards Bef sur 9 ans) sont absolument nécessaires, et doivent se coupler à une mise sur le marché de 14.000 logements sociaux supplémentaires.

2. La Région bruxelloise doit instaurer des ‘plafonds de loyer', une allocation de loyer et utiliser le droit de préemption

Au niveau de la Belgique les loyers sur le marché privé pour les chambres et les appartements ont augmenté en 15 ans de 46% au-dessus de l'inflation.
En région bruxelloise cette augmentation est encore beaucoup plus forte.

Le « pouvoir d'achat » des ménages a considérablement baissé à cause de cette hausse des loyers, et ceci en particulier pour les ménages à bas revenus ou revenus de remplacement.

Les chiffres suivants parlent d'eux même :

Prix de location minimum studio : 350 € (frais et charges compris)
Prix de location min. appart. 2 ch. : 450 € (frais et charges compris)
Revenu d'intégration (minimex) isolé : 572 €
Revenu d'intégration (minimex) famille : 762 € (frais et charges compris)

Reste pour les besoins vitaux 220 € ou 7 € / jour 312 € ou 10 € / jour
(nourriture, vêtements, éducation, médecin, ….)

Chiffres de Habitat et Rénovation : les loyers moyens minimaux à Ixelles et en région bruxelloise, comparé aux revenus minimaux disponibles (2001)

Type de ménage Budget minimal Logement recherché Loyer moyen en 2001 loyer/budget
Personne seule 22.196 Bef Flat 11.237 Bef 51%
ménage 29.595 Bef appartement 1 chambre 16.324 Bef 55%
Ménage avec 1 enfant 33.595 Bef appartement 2 chambres 20.087 Bef 60%
Ménage avec 2 enfants 37.595 Bef appartement 2 à 3 chambres 22.058 Bef 59%
Ménage avec 3 enfants 41.595 Bef appartement 2,3 à 4 chambres 24.925 Bef 60%

Pour des familles à revenus moyens, il devient aussi de plus en plus difficile de trouver un logement adapté à ces besoins, à cause de l'augmentation des loyers et prix de vente.

Le RBDH plaide pour :

2.1. En plus d'une augmentation considérable des logements sociaux, la Région bruxelloise doit instaurer des loyers plafonnés

Nous plaidons en faveur d'un plafond des loyers dans le cadre de la lutte contre les logements insalubres et dans le cadre du « droit de gestion sociale», ainsi qu'à l'intérieur de périmètres de contrats de quartiers et autres « périmètres de spéculation »

2.2. Ces loyers plafonnés devraient se voir couplés à une allocation de loyer générale

Les ADIL qui sont payées quand quelqu'un quitte un logement insalubre pour un logement salubre fonctionnent à ce jour de manière insuffisante :

· L'objectif primordial des ADIL, à savoir la lutte contre l'insalubrité, n'a pratiquement jamais été réalisé parce qu'une habitation insalubre délaissée se voit immédiatement relouée, sans qu'il y ait un réel contrôle sur les travaux nécessaires à effectuer.
· Les normes existantes sont trop strictes et ne tiennent pas compte de la situation actuelle du marché immobilier
· Le délai de paiement des indemnités est beaucoup trop long
· Les sans abris, habitants de chambres meublées et les personnes sortant d'une institution d'accueil n'ont actuellement pas droit à une ADIL.

Le RBDH plaide pour l'instauration d'une allocation de loyer générale qui est liée à la personne et ses revenus.

Le BRAL a établi en 1995 une simulation de pareille allocation générale. BRAL s'est basé sur une moyenne de prix locatifs, établie sur base des prix pratiqués dans les 19 communes et sur base des revenus des ménages, en tenant compte que 40% des revenus pouvaient être affectés au logement.

A l'époque (mais il faut tenir compte que, depuis, les loyers ont considérablement augmenté), cela signifiait qu'il fallait octroyer à 34.000 familles une allocation mensuelle moyenne de 7.300BEF. Une dépense annuelle de l'ordre de 3 milliards de Bef !

2.3. Il faut combattre l'effet de la « mutation sociale » (gentrification)

La rénovation urbaine et la spéculation immobilière à Bruxelles ont chaque fois mené à une augmentation des loyers et des prix de vente et dès lors à une gentrification « de facto ».

C'est pourquoi le RBDH plaide dans le périmètre des contrats de quartiers et d'autres périmètres de spéculation :
· Pour l'utilisation du droit de préemption (le projet d'ordonnance est approuvé par le Gouvernement en juin 2002)
· Pour des loyers plafonnés qui tiennent compte des travaux de rénovation.

Des telles mesures nécessiteraient la mise en place d'un « observatoire du marché du logement », une sorte de « baromètre ». Lors d'une « surchauffe » du marché du logement dans un périmètre, les autorités doivent agir avec rapidité.

3. Les propriétaires de logements vides et insalubres doivent être ‘attaqués'

3.1. Les logements vides

Le nombre de logements vides en région bruxelloise est estimé à 30.000.

Tous les communes bruxelloises lèvent une taxe sur les logements vides (à l'exception de Koekelberg). Mais la perception de cette taxe est loin d'être optimale, faute de contrôles efficaces et les possibilités de recours utilisés par les grands propriétaires.

La Loi Onkelinx qui donne aux communes la possibilité de réquisitioner des logements vides pour loger des sans abris n'a jamais été appliquée à Bruxelles.

Le RBDH plaide pour :

· La création d'une cellule juridique régionale ‘logements vides' qui peut consulter les communes pour percevoir la taxe sur les logement vides d'une manière optimale.

· Un inventaire global des logements publics vides (fédérales, régionales, communales) en région bruxelloise et un plan de rénovation pour ces logements.

· L'adoption d'un droit de gestion sociale efficace des logements vides dans le Code bruxellois du Logement et son utilisation concrète.

3.2. Les logements insalubres

Actuellement, en région bruxelloise, il y a encore trop de logements insalubres, dans le secteur privé et dans le secteur des logements sociaux.
La région bruxelloise ne connaît pas de critères de qualité et de sécurité minimale pour les logements.

Les bourgmestres interviennent seulement quand la sécurité et la santé des habitants est en danger immédiat, à cause d'un manque de possibilités de relogement. Un trop petit nombre de communes disposent d'un service d'hygiène et réagissent contre les marchands de sommeil.

Le RBDH attend beaucoup du projet de Code Bruxellois du Logement qui devrait intégrer des critères de qualité et de sécurité minimales, un service d'inspection régional et des sévères amendes.

Mais nous plaidons en plus pour :

· L'instauration d'un crédit sans intérêt pour les travaux de rénovation et des moyens supplémentaires ( du personnel et des finances) pour les associations à la rénovation.

· des mesures fiscales qui encouragent les propriétaires à rénover les logements : par exemple une réduction du précompte immobilier et des centimes additionnels pour les propriétaires qui louent un logement décent ou confient la gestion de leur logement à une AIS

· La création de 14.000 logements sociaux suplémentaires dans le but de faciliter le relogement des locataires et de déclarer le logement insalubre inhabitable.

· Des sanctions pour les propriétaires qui rénovent pas, louent des taudis :
· réduction du loyer (loyer plafonné) pour les locataires qui habitent un logement insalubre
· poursuite judiciaire par le Parquet dans le cadre de la loi sur la traite des êtres humains et les marchands de sommeil. A Bruxelles cette loi est à peine appliquée.

4. La protection du logement doit être garantie par la planification urbaine

Il n'est quasiment pas prévu de protection du logement dans le Plan Régional de l'Affectation du Sol (PRAS) qui a été approuvé récemment.
En effet, nous trouvons beaucoup trop de dérogations qui permettent surtout des bureaux en zone mixte et en zone de forte mixité. Ces zones sont essentiellement situées dans le centre ville et dans les quartiers de la première ceinture. Ces dérogations mènent à une augmentation de la valeur du foncier situé dans ces zones, à une augmentation des loyers et à une dégradation potentielle du quartier suite à l'abandon du logement par leurs propriétaires qui spéculent sur la fonction bureau.
Ces zones sont justement celles où le Gouvernement essaie de créer une dynamique de rénovation du logement, au moyen des contrats de quartier.

Quelques exemples :

· Via l'élaboration d'un Plan Particulier d'Affectation du Sol (PPAS) il est possible de réaliser des ‘activités de production' allant jusqu'à 5.000 m² en zone mixte et de créer un nombre illimité de m² de bureau en zone de forte mixité.

· Le PRAS compte 15 prescriptions générales, dont quelques-uns unes atteignent le logement. Il est, par exemple, possible de remplacer des logements par des équipements d'intérêt collectif, et, les immeubles protégés ou inscrits sur la liste de sauvegarde peuvent également avoir toute autre fonction et ce, dans toute la Région Bruxelloise.

· Les immeubles qui datent d'avant 1979 et qui sont vides depuis 5 ans, peuvent recevoir une nouvelle fonction en respectant les prescriptions pour les zones de forte mixité. En d'autres mots : quasi chaque fonction est admise. La chasse aux immeubles vides est ouverte, avec toutes les conséquences pour les prix. La spéculation rapporte !

Le RBDH demande que la Région bruxelloise change de cap et fasse du logement l'axe central de la planification urbaine, et ce, sans ambiguïté et sans autre interprétation possible.

4. Le financement de la Région et des communes doit être totalement revu

Actuellement, la Région et les communes tirent une grande part de leurs recettes des revenus de leurs habitants.

Aux recettes totales de la Région bruxelloise en 2002 (80 milliards de francs belges), 40% sont issues des impôts sur les personnes (32 milliards de francs belges) et 17% (13 millions) des droits d'enregistrements (achat d'habitations…)

En ce qui concerne la plupart des communes, 30% des recettes sont issues des impôts sur les personnes. Ganshoren tire 47 % de ses revenus des impôts sur les personnes mais Saint-Josse ne perçoit que 7% et Bruxelles-Ville 10%.

Cette source de financement à comme conséquence que depuis plusieurs années, les communes et la Région essaient à retenir ou faire venir des familles à revenus moyens et soutiennent l'achat de logements.

La plupart des communes bruxelloises affichent un déficit budgétaire et toute initiative (logements sociaux, …) qui peut attirer des personnes à bas revenus ne soulève pas « l'enthousiasme». Mais nous devons constater sur le terrain que le nombre de familles à revenus limités est sans cesse croissant.

Bruxelles se trouve ici dans un cercle vicieux.

Le RBDH plaide pour que le financement des communes et de la Région soit revu :

· Les moyens financiers que la Région Bruxelloise perçoit du gouvernement fédéral pour remplir son rôle de capitale (l'accord de coopération) doivent passer de 4 milliards Bef à au moins 12 milliards Bef par an. Une partie considérable de ces milliards doit être attribuée au logement social.

· Le gouvernement bruxellois ou le parlement doit commencer la discussion sur le financement des communes et de la Région avec les autorités fédérales et les deux autres régions. Un des thèmes principaux de ces discussions devrait concerne l'impôt sur les personnes qui serait payé à la Région où les personnes travaillent.

5. Le financement de la politique du logement

Les propositions que le RBDH avance : doublement du budget des logements sociaux, mise en place d'une allocation générale de loyer, soutien de la rénovation etc.. demandent d'importants moyens financiers.

A côté d'une augmentation de « l'accord de coopération » que nous demandons ci-dessus, nous plaidons aussi pour :

· La mise en pratique ‘totale' de la circulaire régionale qui détermine que 80% des taxes communales sur les bureaux soient réinvestis dans le logement Ces taxes rapportent chaque année +/- 1,2 milliards Bef.

· Que les charges d'urbanisme soient investies dans du logement et non plus dans du mobilier urbain devant les immeubles de bureaux.