arch/ive/ief (2000 - 2005)

Actie voor meer recht op wonen :
Woensdag 4 december'02
14u Vertrek aan de nieuwe graanmarkt in Brussel-Centrum
17u Animatie en muziek bij recyclart (station Kapellekerk)

‘De huisvestingssituatie in Brussel is catastrofaal'

De problemen op de Brusselse huisvestingsmarkt zijn de laatste jaren spectaculair toegenomen.
En vooral de lage inkomensgroepen zijn hiervan het slachtoffer.
Wij vatten die problemen als volgt samen:

1. Het aanbod aan kwalitatieve, betaalbare sociale woningen is absoluut ontoereikend

2. De prijzen van zowel huur- als koopwoningen op de privémarkt zijn de laatste jaren opnieuw sterk aan het stijgen, het aanbod aan huurwoningen daalt

3. Er blijft een harde kern van ongezonde en leegstaande woningen waarvoor eigenaars onvoldoende worden aangepakt

4. Om hun inkomsten te verhogen, zien het Gewest en de gemeenten zich verplicht om allerlei inspanningen te leveren om de middelgrote inkomens in Brussel te houden of aan te trekken.
Dit beleid gaat ten koste van de hulpverlening aan het toenemende aantal gezinnen met een laag inkomen.

Deze vaststellingen worden niet alleen door de RBDH/BBRoW en haar 50 leden-verenigingen gedaan, maar ook andere organisaties duiden de aanpak van de huisvestingsproblematiek in Brussel als prioriteit nummer 1 aan.
Voorbeelden hiervan zijn Inter-CASG, het verslag over de Armoede 2001 van het Gezondheids- en Welzijnsobservatorium, de ‘Commission Consultative de la Famille de Bruxelles-Ville', ….

Gebeurt er in Brussel dan niets ? Toch wel, maar de genomen initiatieven zijn té kleinschalig, té fragmentair (niet gecoördineerd), nauwelijk gesteund op objectieve gegevens en teveel afgestemd op aankoop om werkelijk iets ten gronde te veranderen aan de huisvestingssituatie van mensen met een laag inkomen.

De huisvestingsituatie in Brussel is catastrofaal en kan enkel worden opgelost met drastische, fundamentele maatregelen.

1. Het aanbod aan kwalitatieve, betaalbare sociale huisvesting moet spectaculair uitbreiden ; het budget voor sociale woningen moet verdubbelen

Momenteel bestaan er in het Brusselse Gewest :

38.000 sociale woningen waarvoor minstens 15.000 gezinnen op wachtlijsten staan (maar niemand weet hoeveel juist en welk type).

+/- 9.000 Woningen van gemeenten en OCMW's die echter niet altijd toegankelijk zijn voor personen met een laag inkomen of vervangingsinkomen. Een aantal gemeenten houdt bijvoorbeeld geen rekening met het kindergeld of ADIL.

1.100 woningen van gemeenten en OCMW's die zijn opgericht of gerenoveerd in het kader van de wijkcontracten tussen 1994 en 2004. Op tien jaar tijd werd hieraan door gewest en gemeenten zowat 5 miljard Bef besteed. Maar een ernstige contrôle op de toegangsvoorwaarden en huurprijs van deze woningen bestaan niet.

800 huurwoningen (huurhulp) van het Brusselse Woningfonds : jaarlijks komen daar max. 50 woningen bij.

650 woningen beheerd door de Sociaal verhuurkantoren. Uitbreiding van het aantal woningen botst op té hoge huurprijzen en slechte kwaliteit van de privéhuurwoningen. Ongeveer 2000 gezinnen staan op wachtlijsten.

Totaal van het aantal sociale woningen, woningen van Woningfonds en woningen beheerd door de Sociaal Verhuurkantoren : 40.000 wat overeenkomt met 9% van het totale aantal woningen (450.000) in Brussels Gewest of 15% van het aantal huurwoningen (250.000).

Ons voorstel :
forse uitbreiding van het aantal sociale woningen, verdubbeling van het budget voor de sociale huisvesting

Om aan de huidige vraag te kunnen voldoen, zou het Gewest over tenminste 20% ‘sociale' huurwoningen (54.000) moeten beschikken. Op korte termijn moeten er dus minstens 14.000 ‘sociale' woningen bijkomen.

Kostprijs om deze woningen te creëren is minimum 60 miljard Bef over 10 jaar of 6 miljard Bef per jaar. Het huidige gewestbudget voor huisvesting : 3 miljard Bef . Wij vragen met andere woorden een verdubbeling van het huisvestingsbudget.
De volledige ontvangsten van het Gewest worden voor 2002 geraamd op 80 miljard Bef.

De aangekondigde grootschalige renovatie van de sociale woningen (18 miljard Bef gedurende 9 jaar) is absoluut noodzakelijk, maar mag niet betekenen dat er ondertussen geen sociale woningen bijkomen.

2. Het Brusselse Gewest moet overgaan tot de invoering van ‘huurprijsplafonds', een algemene huurtoelage en toepassing van het voorkooprecht

In België zijn de huur prijzen op de privémarkt voor kamers en appartementen de laatste 15 jaar met 46% boven de loonindex gestegen. In het Brusselse Gewest is die stijging nog sterker geweest.

De ‘koopkracht' van de gezinnen met een laag inkomen of vervangingsinkomen is er door de stijging van de huurprijzen dan ook sterk op achteruit gegaan.

Een aantal cijfers die boekdelen spreken :

Minimale huurprijs studio 350 € (met kosten en lasten)
Minimale huurprijs app. 2 kamers 450 € (met kosten en lasten)
Bestaansminimum alleenstaande 572 €
Bestaansminimum gezin 762 €___________________

Rest voor voeding, verzorging, …. 220 € of 7 € per dag 312 € of 10 € per dag

Cijfers van Habitat et Rénovation : overzicht van de laagste gemiddelde huurprijzen in Elsene en rest van het Gewest in vergelijking met het beschikbaar minimuminkomen (2001)

Gezinstype Gezinsbudget Gezochte woning Gemiddelde huurprijs 2001 Huur/gezins-budget
Alleenstaande 22.196 Bef Flat 11.237 Bef 51%
Koppel 29.595 Bef 1 kamer appartement 16.324 Bef 55%
Gezin met 1 kind 33.595 Bef 2 kamer appartement 20.087 Bef 60%
Gezin met 2 kinderen 37.595 Bef 2 à 3 kamer appartement 22.058 Bef 59%
Gezin met 3 kinderen 41.595 Bef 2,3 à 4 kamer appartement 24.925 Bef 60%

De stijging van de huur- en verkoopprijzen maakt het ook alsmaar moeilijker voor gezinnen met een ‘middelhoog' inkomen om een geschikte woning te vinden.

De RBDH/BBRoW eist daarom de volgende maatregelen :

2.1. Naast de gevraagde uitbreiding van het aantal ‘sociale huurwoningen' moet het Brusselse Gewest overgaan tot de invoering van huurprijsplafonds op de privémarkt.

Dit moet in de eerste plaats mogelijk zijn in het kader van de bestrijding van de ongezonde woningen, en het ‘sociaal beheersrecht', maar ook binnen de perimeter van wijkcontracten en andere ‘speculatieperimeters'.

2.2. Dergelijke huurprijsplafonds moeten ook gekoppeld worden aan de invoering van een algemene huurtoelage.

De bestaande ADIL die wordt uitbetaald wanneer iemand een ongezonde woning verlaat en een gezonde woning betrekt, functioneert onvoldoende :

De basisdoelstelling van de VIHT, de bestrijding van ongezonde woningen, is in de praktijk nooit gerealiseerd, omdat de ongezonde woning die wordt verlaten, nadien opnieuw kan worden verhuurd.

De normen zijn té strikt en houden geen rekening met de huidige situatie op de woningmarkt

De uitbetaling laat veel te lang op zich wachten

Daklozen, bewoners van gemeubelde kamers en wie een onthaaltehuis verlaat, hebben op dit moment geen recht op een huurtoelage

De RBDH/BBRoW pleit dan ook voor een algemene huurtoelage die in de eerste plaats gebaseerd is op het inkomen.

In 1995 heeft Bral een simulatie gemaakt van een dergelijke algemene huurtoelage.
Daarvoor heeft Bral zich gebaseerd op de gemiddelde huurprijs in de 19 gemeenten, het gezinsbudget, en het feit dat maximaal 40% van het inkomen aan huisvesting besteed mocht worden.

Toen (maar de huurprijzen zijn ondertussen sterk gestegen en het aantal personen met een beperkt inkomen toegenomen) betekende dit dat aan 34.000 gezinnen een maandelijkse toelage van 7.300 Bef moest gegeven worden, wat een jaarlijkse uitgave van 3 miljard Bef inhield.

2.3. Aanpak van de sociale verdringing

Stadvernieuwing en specalutie hebben in Brussel tot nu toe altijd geleid tot een verhoging van de huur- en verkoopprijzen en dus sociale verdringing. Ondanks allerhande beloften en goedbedoelde, maar té kleinschalige woningrenovatieprojecten van de overheid.

De RBDH pleit daarom dat er binnen de perimeter van de wijkcontracten en andere ‘speculatieperimeters' wordt overgegaan tot :
- Uitoefening van het publieke voorkooprecht (het voorstel van ordonnantie werd in juni door de Regering goedgekeurd)
- Invoering van huurprijsplafonds

Dit vereist een performant ‘observatorium' van de huisvestingsmarkt dat als een ‘barometer' kan worden gebruikt. Wanneer de barometer een verhitting aangeeft, moet de overheid ingrijpen.

3. Eigenaars van ongezonde en leegstaande woningen moeten worden aangepakt

3.1. Aanpak van de leegstand

Het aantal leegstaande woningen wordt in het Brusselse Gewest geraamd (nogmaals : objectieve cijfers ontbreken) op zo'n 30.000.

Alle Brusselse gemeenten (met uitzondering van Koekelberg) heffen weliswaar een taks op de leegstand. De inning van de taks is echter niet optimaal omwille van een gebrekkige contrôle en vooral de beroepsmogelijkheden die grote eigenaars optimaal gebruiken.

De wet-Onkelinx voorziet in de opeising leegstaande woningen voor de huisvesting van daklozen, maar is in Brussel nog nooit toegepast.

De RBDH pleit daarom voor :

De oprichting van een Gewestelijke juridische ‘leegstands' cel die de gemeenten adviseert voor een effectieve heffing van de leegstandstaks.

Een grootschalige screening van de leegstaande overheidswoningen (Federale overheid, Gewest, gemeenten) in het Brusselse Gewest en opstelling van een renovatieplan voor deze woningen.

De uitwerking in de Brusselse wooncode van een efficiënt ‘sociaal beheerrecht' voor leegstaande woningen en concrete toepassing ervan.

3.2. Aanpak van de ongezonde woningen

Op dit ogenblik zijn er in het Brusselse Gewest nog téveel ‘ongezonde' huurwoningen en dat zowel op de privémarkt als bij de sociale woningen.
In het Brusselse gewest bestaan er trouwens geen kwaliteitscriteria voor de verhuur van woningen.

Burgemeesters treden pas op wanneer de veiligheid en gezondheid van de bewoners ernstig in het gevaar is, onder meer omwille van een gebrek aan herhuisvesting. Maar zeker niet alle gemeenten beschikken over een dienst hygiëne en treden op bij flagrante huisjesmelkerij.

De RBDH verwacht dan ook veel van de toekomstige Brusselse wooncode waarin ondermeer minimale kwaliteits- en veiligheidscriteria, een regionale inspectiedienst en serieuze boetes voorzien zijn.

Maar we pleiten nog voor de volgende maatregelen:

1. Aanmoeding van de renovatie via een systeem van goedkope verbouwingsleningen en bijkomende middelen (personeel en financiering) voor renovatieverenigingen.

2. Fiscale maatregelen ter aanmoediging van de renovatie van woningen (bijv. vermindering onroerende voorheffing voor wie woning renoveert of in beheer geeft aan een sociaal verhuurkantoor.

3. De oprichting van voldoende sociale woningen zodat herhuisvesting van de huurders mogelijk is en de woning snel kan worden ontruimd en onbewoonbaar verklaard. (zie punt 1)

4. Sancties voor wie niet renoveert, krotten verhuurt en woningen laat leegstaan :

4.1. Opschorting of vermindering van huur voor huurders die in een ongezonde woning wonen
4.2. Veroordeling in het kader van de wet tegen mensenhandel (huisjesmelkers) : in Brussel nog nauwelijks toegepast. Nauwelijks klachten van politie bij het parket.

4. De bescherming van het wonen moet ook gegarandeerd worden via de ruimtelijke planning

Het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP) dat recent werd goedgekeurd, biedt onvoldoende bescherming aan de huisvesting in de gemengde en sterk gemengde gebieden, die vooral in het centrum en in de 19de eeuwse wijken gesitueerd zijn. Onder het mom van dynamische plannen moet de huisvesting nu volop de concurrentie aangaan met de economisch sterkere functies. Zo dreigt dit GBP te zorgen voor het verdwijnen van woningen en voor speculatie en bijgevolg voor de stijging van de prijzen in de 19de-eeuwse volkswijken, net die wijken waarvoor de overheid via Wijkcontracten of Initiatiefwijken enige hoop wist te creëren.

We geven enkele voorbeelden :

· Mits het opmaken van een Bijzonder Bestemmingsplan (BBP) wordt het mogelijk om in gemengde gebieden tot 5000 m² productieactiviteiten per gebouw te realiseren en om in sterk gemengde gebieden onbeperkt kantoren te realiseren.
· Het GBP telt 15 "algemene voorschriften", waarvan er een aantal de woonfunctie bedreigen. Zo kunnen bijvoorbeeld overal woningen verdwijnen ten voordele van uitrustingen van collectief belang.

· Beschermde gebouwen of gebouwen ingeschreven op de bewaarlijst kunnen overal gelijk welke functie krijgen.

· Gebouwen van voor 1979, die op dit ogenblik vijf jaar leeg staan, kunnen herbestemd worden binnen de voorschriften van sterk gemengd gebieden, dus quasi alles is er mogelijk. De jacht op de leegstaande gebouwen is geopend, met alle gevolgen van dien voor de prijzen. Speculatie loont dus toch.

De RBDH/BBRoW vraagt dan ook dat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest het roer omgooit en in de toekomst het wonen centraal stelt in haar ruimtelijke planning. Bovendien moet dit op een ondubbelzinnige wijze gebeuren. De stedenbouwwetgeving mag niet meer voor interpretatie vatbaar zijn.

5. De financiering van het Brusselse Gewest en de gemeenten moet worden omgegooid.

Op dit moment zijn het Gewest en de gemeenten voor een belangrijk deel van hun inkomsten aangewezen op de inkomsten van hun inwoners.

Bij de totale inkomsten van het Brusselse Gewest voor 2002 (80 miljard Bef) is 40% (32 miljard Bef) afkomstig van de personenbelasting en 17% (13 miljard) van de registratierechten (aankoop woningen, gebouwen).

Bij de gemeenten zijn ongeveer 30% van de inkomsten afkomstig van de personenbelasting. Maar hier zijn ook uitschieters : Ganshoren haalt 47% van zijn inkomsten uit de personenbelasting, St. Joost maar 7%, Brussel-Stad 10%.

Deze financieringswijze heeft tot gevolg dat het Gewest en de gemeenten al jaren proberen om vooral gezinnen met een middelgroot inkomen in het Brusselse Gewest te houden of aan te trekken en de aankoop van woningen ondersteunen.
De meeste Brusselse gemeenten kampen met een budgettair tekort en ieder initiatief (sociale woningen, ….) dat inwoners met een laag inkomen kan aantrekken, wordt niet meteen ‘enthousiast' onthaald.
Maar op het terrein moeten we vaststellen dat het aantal gezinnen met een beperkt inkomen in het Brusselse Gewest nog altijd toeneemt.
Brussel zit hier gevangen.

De RBDH pleit er dan ook voor dat de financiering van het Gewest en de gemeenten wordt omgegooid :

De financiële middelen die het Brusselse Gewest krijgt van de federale overheid om haar rol als hoofstad te kunnen vervullen (het zogenaamde Samenwerkingsakkoord) moeten toenemen van 4 miljard Bef tot minstens 12 miljard Bef per jaar. Een aanzienlijk deel van de miljarden moet worden geïnvesteerd in de sociale huisvesting.

De Brusselse regering of het parlement moet met de federale overheid en de twee andere Gewesten de discussie te starten over de financiering van het Gewest en de gemeenten. Het principe van een personenbelasting die wordt betaald in het Gewest waar men werkt, moet daarbij op tafel komen.

6. Financiering van het huisvestingsbeleid

De voorstellen die de RBDH formuleert : verdubbeling van het budget van sociale huisvesting, invoering van een algemene huurtoelage, uitoefening van het voorkooprecht, ondersteuning van de renovatie, enzovoort …. vragen uiteraard om grote aanzienlijke financiële middelen.

Naast een verhoging van het ‘Samenwerkingsakkoord' waarvoor we hierboven pleiten, pleiten we nog voor :
- een werkelijke toepassing van de Gewestelijke omzendbrief die bepaalt dat 80% van de opbrengst van de gemeentelijke kantoortaks in huisvestingsprojecten wordt geïnvesteerd huisvesting.

- de opbrengst van de stedenbouwkundige lasten die volledig in huisvesting wordt geïnvesteerd en niet langer in de ‘grasperken en fonteinen' aan de voordeur van de kantoorgebouwen.